Com altos preços e taxas de hipotecas, os proprietários se sentem “presos”

Quando Rachel Burress se mudou para a casa de sua mãe, há cerca de dez anos, parecia uma parada de curto prazo no caminho para a casa própria.

A cabeleireira de 35 anos passou esses anos melhorando seu crédito e economizando para pagar a entrada. Mas com as taxas de juros das hipotecas se aproximando dos 7% e os preços dos imóveis disparando, não parece que a mãe de três filhos assinará seu próprio contrato de compra de casa tão cedo.

“Nem sei se algum dia sairei e terei minha própria casa”, disse Burress, que mora a cerca de 32 quilômetros de Fort Worth, Texas, em uma cidade chamada Aledo. “Parece que estamos presos e é muito difícil lidar com isso.”

A experiência de Burress é típica de milhões de americanos cujas situações financeiras e pessoais foram afectadas negativamente pelos elevados preços das casas e pelos custos dos empréstimos. Isto talvez explique o fraco sentimento sobre o estado da economia nacional.

Também esclarece um medo existencial que assola muitas pessoas: o sonho americano parece ainda mais inatingível hoje.

Para potenciais compradores de casas como Burress, a combinação de altas taxas de hipotecas e preços de tabela crescentes faz com que se sintam em desvantagem.

A taxa de juros das hipotecas de 30 anos, uma opção popular de financiamento habitacional nos EUA, oscilou em torno de 7% nos últimos meses. No final do ano passado atingiu 8% pela primeira vez desde 2000. Mas ainda é um grande salto em relação aos menos de 3% observados nos primeiros anos da pandemia – que levou a uma enxurrada de vendas e refinanciamentos no mercado imobiliário.

Do outro lado da equação, o aumento dos preços de lista também está a aumentar a pressão. O índice nacional de preços de casas Case-Shiller atingiu um máximo histórico este ano. O índice de valor residencial da Zillow ultrapassou US$ 360 mil em maio, um aumento de quase 50% em relação ao mesmo mês de cinco anos atrás.

Por sua vez, a acessibilidade caiu drasticamente em comparação com alguns anos atrás. Uma leitura de viabilidade económica da aquisição de casa própria divulgada em Abril pela Reserva Federal de Atlanta ficou mais de 36% abaixo do pico registado no Verão de 2020 durante a pandemia.

De acordo com o Fed de Atlanta, a parcela da renda necessária para possuir uma casa de preço médio estava recentemente acima de 43% em nível nacional. Qualquer percentual acima de 30% é considerado inacessível.

O Fed de Atlanta também concluiu que os efeitos negativos das altas taxas de juro e dos preços superavam em muito os benefícios do aumento dos rendimentos para o americano médio. Isto sublinha a força destas críticas, dado que o salário médio por hora no sector privado aumentou mais de 25% entre Junho de 2019 e 2024.

Este ambiente hostil desacelerou a actividade tanto entre potenciais compradores como vendedores.

Em teoria, os actuais proprietários deveriam estar satisfeitos com o rápido aumento do valor das suas propriedades. Mas os potenciais vendedores são dissuadidos por preocupações sobre a taxa de juro que obteriam na sua próxima casa. Isso leva ao que uma equipe da Agência Federal de Financiamento de Habitação chama de “efeito lock-in”.

Já existem sinais desta fraqueza do mercado: as taxas de juro nestes níveis resultaram numa redução de mais de 875.000 vendas de casas em 2023, de acordo com a equipa responsável por um documento de trabalho da FHFA divulgado no início deste ano. Essa é uma parcela significativa, já que a Associação Nacional de Corretores de Imóveis informou que cerca de 4 milhões de casas existentes foram vendidas no ano.

Além disso, o FHFA descobriu que a probabilidade de um proprietário vender diminui em 18,1% se a taxa de hipoteca estiver 1 ponto percentual abaixo dos níveis atuais. O mutuário típico tinha uma taxa de hipoteca mais de 3 pontos percentuais inferior à que teria obtido no último trimestre de 2023.

A equipe da FHFA determinou que esse proprietário teria que pagar cerca de US$ 500 a mais em pagamentos mensais de principal e juros se tivesse comprado no final do ano passado.

Com isso em mente, diz o coautor Jonah Coste, os atuais proprietários que apregoam essas baixas taxas de hipoteca estão, sem dúvida, em melhor situação do que aqueles que desejam comprar sua primeira casa hoje. Mas ele disse que há um grande problema para este grupo: mudar-se em busca de uma oportunidade de emprego ou para acomodar uma família em crescimento torna-se muito mais complicado.

“Eles não conseguem adaptar as suas habitações à sua nova situação de vida”, disse Coste sobre este grupo. “Ou, em alguns casos extremos, eles não fazem grandes mudanças em suas vidas que exigiriam uma mudança.”

Esta é a situação em que Luke Nunley se encontra. No final de 2020, o administrador de saúde de 33 anos comprou uma casa de três quartos e dois banheiros em Kentucky com sua esposa a uma taxa de juros abaixo de 3%. O valor desta casa mais que dobrou em quase quatro anos.

Depois de terem três filhos, esperam ter um quarto até que as taxas de hipotecas ou os preços dos imóveis tenham caído o suficiente para que possam expandir-se. Nunley sabe que já se foi o tempo em que era possível obter uma taxa de juros abaixo de 3%, mas ele não consegue justificar nada acima de 5,5%.

“É simplesmente uma situação difícil”, disse Nunley. “Aas taxas atuais, perderíamos tanto dinheiro que seria basicamente impossível fazermos qualquer coisa.”

Nunley está entre a esmagadora maioria dos americanos que estão inadimplentes com essas hipotecas elevadas.

A FHFA descobriu que quase 98 por cento dos empréstimos hipotecários tinham um preço inferior à taxa média de cerca de 7,2 por cento no último trimestre do ano passado. Tal como Nunley, as taxas de juro foram mais de três pontos percentuais mais baixas, quase 69 por cento.

O boom de compras no início da pandemia é uma das respostas à razão pela qual tantas pessoas não pagam a taxa de juro habitual. Este número surpreendente também pode ser explicado pela pressa em refinanciar durante o período de baixos custos de financiamento em 2020 e 2021.

Embora estas baixas taxas hipotecárias possam ajudar a encher as carteiras dos detentores de hipotecas, Jeffrey Roach, economista-chefe da LPL Financial, alertou que isto pode ser uma má notícia para os decisores políticos monetários. Não há sinais de que os aumentos das taxas de juro por parte da Reserva Federal consigam arrefecer a economia.

Para ser claro, embora as taxas hipotecárias tendam a seguir os níveis de taxas de juro definidos pelo Fed, não são a mesma coisa. Mas Roach disse que o facto de tantas pessoas estarem presas a taxas de juro baixas nos empréstimos à habitação explica por que uma política monetária mais restritiva não parece tão restritiva como no passado.

“Nossa economia é muito menos sensível às taxas de juros”, disse Roach. “Isso significa que as altas taxas de juros não estão realmente fazendo o que deveriam fazer. Elas não estão desacelerando a economia como seria normalmente esperado.”

A baixa oferta de imóveis residenciais manteve os preços elevados, embora as altas taxas de juros dos empréstimos estejam afetando o poder de compra. Isto contradiz a crença comum de que os preços deveriam cair à medida que as taxas de juro sobem.

A longo prazo, os especialistas dizem que um aumento no volume de novas construções poderia ajudar a expandir o acesso e a conter os preços elevados. Em particular, Daryl Fairweather, economista-chefe da base de dados do mercado imobiliário Redfin, disse que o mercado nacional poderia beneficiar de mais moradias e condomínios, que normalmente são mais baratos do que as casas normais.

Por enquanto, esta nova realidade levou a diferenças geracionais no que diz respeito à disponibilidade de uma casa e ao caminho para lá chegar.

Zillow descobriu que 34% dos titulares de hipotecas receberam uma doação financeira ou empréstimo como entrada de familiares ou amigos em 2019. Em 2023, esse número aumentou para 43% à medida que a acessibilidade diminuía drasticamente.

Além disso, é muito mais difícil para os jovens encontrar o caminho para comprar uma casa do que para os pais, mostram os dados da Zillow. Hoje, são necessários quase nove anos para poupar 20% para um pagamento inicial, reservando 10% do rendimento médio familiar todos os meses. Em 2000, isto demorou menos de seis anos.

“Não são torradas de abacate”, diz Skylar Olsen, economista-chefe da Zillow, aludindo a uma piada de que os millennials gastam demasiado em artigos de luxo como brunch ou café.

Olsen disse que as gerações mais jovens deveriam ajustar as suas expectativas de propriedade dado o ambiente mais difícil. Ela disse que esses americanos deveriam esperar alugar por mais tempo na idade adulta ou planejar comprar sua primeira casa, em parte por meio da renda adicional do aluguel de um quarto.

Para pessoas comuns como Burress, o mercado imobiliário continua a ser uma questão importante enquanto a texana examina a sua situação financeira e avalia os candidatos às eleições de novembro. A cabeleireira continuou a ajudar a mãe a pagar o seguro residencial, os serviços públicos e os impostos, em vez de pagar o aluguel normal.

Burress ainda espera um dia investir o dinheiro em uma propriedade que fortaleça seu patrimônio. Mas, repetidamente, despesas inesperadas, como uma perda total ou variáveis ​​macroeconómicas, como o aumento das taxas hipotecárias, fizeram com que ela sentisse que o seu sonho estava fora de alcance.

“Para mim e minha família, sair da casa da minha mãe é o objetivo final”, disse ela. Mas “parece que estou numa roda de hamster”.