Uma grande parte de encontrar recompensas em viagens é aprender como aproveitar as vantagens dos bônus de boas-vindas do cartão de crédito. Graças a um recente corte nas taxas de juros pelo Fed e a mais cortes que estão por vir, a aquisição de casa própria ou o refinanciamento são um tema quente atualmente. Se você está planejando solicitar uma hipoteca ou refinanciamento residencial, pode estar preocupado sobre como o uso do cartão de crédito pode afetar esse processo.
Nesta postagem, exploraremos como a abertura de novas contas de cartão de crédito pode impactar um pedido de empréstimo hipotecário e quais etapas você deve seguir para garantir que seu crédito esteja em ótimas condições para que você possa obter a melhor taxa de hipoteca disponível.
Veja como funciona o processo de hipoteca
Para planejar sua estratégia de cartão de crédito antes de solicitar uma hipoteca, é útil entender exatamente como funciona o processo de solicitação e aprovação de um empréstimo residencial.
O oficial de empréstimos hipotecários Scott Wynn, da equipe Wynn & Eagan da Citywide Home Loans em Denver, conversou com a TPG e compartilhou suas idéias.
Wynn explicou que os credores considerarão três fatores relacionados às suas finanças pessoais ao determinar suas qualificações: seu pagamento inicial, sua renda mensal (menos quaisquer dívidas existentes) e sua pontuação de crédito. O segundo e terceiro fatores podem ser influenciados pelo uso do cartão de crédito.
Ao falar pela primeira vez com um corretor de hipotecas, você lhe dá permissão para obter seu histórico de crédito e pontuação de crédito FICO de todas as três principais agências de relatórios de crédito ao consumidor. Uma consulta sobre sua pontuação de crédito é considerada uma “puxada difícil”, mas o modelo de pontuação FICO agrega todas as consultas sobre empréstimos imobiliários feitas em 14 dias. Portanto, este é o momento em que você deseja comprar o melhor preço.
Os agentes usam todas as três agências porque o padrão do setor é julgar os candidatos com base na pontuação média das três (ou na menor das duas) para levar em conta quaisquer diferenças nos dados coletados.
Em seguida, o seu agente imobiliário pode solicitar pré-qualificação ou pré-aprovação do seu corretor de hipotecas. Uma pré-qualificação é simplesmente a opinião do corretor sobre sua adequação para se qualificar com base nas informações fornecidas, enquanto uma pré-aprovação geralmente requer a coleta de documentos como recibos de pagamento, extratos bancários e declarações fiscais.
Quando você estiver pronto para fazer uma oferta por uma casa, o escrutínio adicional de uma pré-aprovação pode ajudar a convencer o vendedor a aceitar sua oferta, porque lhe dá mais confiança de que seu empréstimo não será rejeitado.
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Seu corretor de hipotecas o ajudará a escolher o melhor credor para suas necessidades e você será solicitado a enviar um pedido formal de empréstimo. Finalmente, cerca de uma semana antes do encerramento do seu empréstimo, sua classificação de crédito será verificada uma última vez (que é uma verificação suave) e seu emprego será verificado novamente.
Como suas contas de cartão de crédito afetam sua pontuação de crédito
Se você pagar suas contas em dia e tiver dívidas mínimas ou nenhuma dívida, os cartões de crédito podem melhorar sua pontuação de crédito, contribuindo para sua pontuação de crédito geral. Os dois fatores mais importantes que contribuem para a sua pontuação de crédito são o seu histórico de pagamentos e os valores devidos, que representam 35% e 30% da sua pontuação de crédito, respectivamente.
Além disso, 15% da sua pontuação depende da extensão do seu histórico de crédito, por isso pode ser útil manter várias contas de cartão de crédito abertas por muitos anos.
Os restantes 20% são divididos igualmente entre os tipos de crédito utilizados e as linhas de crédito recém-abertas. Ter contas de cartão de crédito abertas e boas é útil, mas solicitar vários novos cartões de crédito em um curto período de tempo pode ser prejudicial.
Felizmente, a queda na sua pontuação de crédito será pequena e temporária, pois este fator é o menos importante. Para obter mais informações, consulte nossa postagem sobre como as solicitações de cartão afetam sua pontuação de crédito.
Relacionado: Solicitar um novo cartão de crédito prejudicará sua pontuação de crédito?
Sua pontuação de crédito e seu pedido de hipoteca
Um equívoco comum é que você precisa da pontuação mais alta possível para obter as taxas mais baixas. Para se qualificar para as melhores taxas de hipoteca disponíveis, você deve ter uma pontuação de crédito de 740 ou superior, mas em quase todos os casos, uma pontuação de 760, 780, 800 ou superior não fará a menor diferença. (Wynn observou que viu algumas raras exceções no passado, quando um credor ofereceu um programa específico que exigia avaliações mais elevadas, normalmente para empréstimos de valor muito alto.)
Se você pagar todas as suas contas em dia e não tiver nenhuma dívida significativa além de um saldo modesto na fatura do cartão de crédito que você paga integralmente todos os meses, é provável que sua pontuação de crédito seja superior a 700. Solicitar um novo cartão de crédito pode diminuir sua pontuação em alguns pontos, mas contanto que permaneça confortavelmente acima de 740, não prejudicará suas chances de se qualificar para as melhores taxas de hipoteca.
Problemas que os cartões de crédito podem causar no processo de pedido de hipoteca
Um dos problemas que os solicitantes de hipotecas enfrentam é que eles costumam usar cartões de crédito (mesmo que evitem juros pagando seus extratos integralmente todos os meses), que é o comportamento típico de muitos entusiastas de viagens de recompensa.
Do ponto de vista do titular do cartão, ele não tem dívidas porque nunca mantém saldo e nunca paga juros. No entanto, do ponto de vista dos emissores e credores de cartões O saldo que aparece no extrato mensal é o valor da dívida informada às agências de crédito.
Como explicou Wynn, seu relatório de crédito e pontuação de crédito são apenas um instantâneo no tempo, mas os credores ainda verão o pagamento mínimo como uma obrigação de dívida mais ou menos permanente, independentemente de você pagá-lo integralmente.
Isso significa que o momento do encerramento do seu extrato é crucial para sua pontuação de crédito, embora alguns emissores de cartão possam reportar saldos com mais frequência do que uma vez por mês. Portanto, se você pagou seu saldo, mas ele não foi informado, seu relatório de crédito ainda mostrará o saldo mais alto.
Infelizmente, os credores verão um nível mais alto de dívida em seu nome, o que afetará quanto eles lhe emprestarão. Depois de saber disso, você pode ir em frente Pague o saldo integralmente antes que seus extratos sejam finalizados. Dessa forma, os emissores de cartões informam saldos de US$ 0 e sua capacidade de contrair empréstimos não é afetada pelo aparecimento de dívidas.
Outro problema que os usuários de cartão de crédito podem enfrentar é ter que solicitar um novo cartão de crédito (ou outro empréstimo) após terem sido previamente aprovados para uma hipoteca, especialmente após enviar um pedido formal de empréstimo hipotecário. Na verdade, Wynn aconselha todos os seus clientes a fazerem o seguinte após receberem as pré-qualificações:
- Não use cartões de crédito excessivamente.
- Não deixe as contas correntes ficarem para trás.
- Não assine uma nova conta ou empréstimo para ninguém.
- Não dê permissão a ninguém para gerenciar seu crédito (solicitando novas contas de crédito).
Seu raciocínio é que os credores misturam novas consultas com novos pedidos de empréstimo, o que altera suas qualificações para o empréstimo. Além disso, o impacto destes itens negativos pode ser muito maior para os não proprietários e para aqueles com histórico de crédito limitado.
Meu conselho para os amantes de viagens-prêmio
As taxas hipotecárias estão começando a cair de níveis recordes, então muitas pessoas podem estar pensando em comprar uma casa ou refinanciar para garantir um pagamento mais baixo. Você pode descobrir mais sobre as taxas de hipoteca atuais em sua área aqui.
Se você estiver pronto para seguir em frente, considere falar com um corretor de hipotecas que possa avaliar rapidamente sua pontuação de crédito. Faça isso o mais cedo possível para ver onde você está e ter a chance de corrigir quaisquer erros.
Se sua pontuação estiver próxima de 740, você deve considerar todas as opções para alcançar e permanecer acima dessa marca, o que significa que você precisará adiar novos pedidos de cartão de crédito até que o processo seja concluído. Além disso, aqueles que desejam maximizar a sua capacidade de endividamento devem pagar continuamente os saldos do cartão de crédito (mesmo antes da chegada dos extratos) para minimizar o impacto da dívida nos seus relatórios de crédito.
Se sua pontuação de crédito já for muito alta (na casa dos 700 ou mais), não há razão para mudar seu comportamento. Contanto que você siga os conselhos de Wynn desde a pré-qualificação até a conclusão, o que na maioria dos casos deve levar apenas algumas semanas, você não terá que usar todos os tipos de truques para adicionar alguns pontos a uma pontuação já excelente.
Conclusão
Muitos entusiastas de recompensas de viagens são usuários de cartão de crédito muito experientes, mas solicitar uma hipoteca de casa é uma circunstância especial que requer temporariamente novas regras. Ao compreender o processo e tomar os cuidados necessários durante esse período, você pode obter as melhores taxas de hipoteca possíveis e continuar sua busca por viagens recompensas logo após fechar o empréstimo e obter as chaves da sua nova casa.
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