O mercado imobiliário, explicado em 6 diagramas

Não é nenhum segredo que o mercado imobiliário parece muito diferente do que era há poucos anos.

Embora o aumento das taxas hipotecárias e dos preços das casas tenha reduzido o poder de compra do consumidor, a baixa oferta manteve o mercado competitivo. Como resultado, a acessibilidade dos imóveis caiu drasticamente desde os primeiros dias da pandemia.

Estes seis diagramas explicam como é este momento único – e o que ele significa para você:

A taxa de juros de uma hipoteca de 30 anos, uma opção popular para compradores de casas que utilizam financiamento, é fundamental para compreender o mercado. Esta taxa de juros representa essencialmente os custos de empréstimos associados à compra de uma casa com financiamento. Na realidade, uma taxa de juro mais elevada leva a taxas de juro mais elevadas num empréstimo à habitação.

Nos últimos meses essa taxa oscilou em torno de 7%. Embora tenha arrefecido depois de atingir 8% no final do ano passado, ainda está bem acima das taxas inferiores a 3% que os consumidores pagaram nos primeiros anos da pandemia.

Os preços dos imóveis também desempenham um papel central na determinação de quanto dinheiro os americanos têm para gastar. O índice nacional de preços de casas Case-Shiller, calculado pela S&P Dow Jones Indices, atingiu máximos recordes este ano.

Os preços elevados podem evocar sentimentos diferentes em grupos diferentes. Para proprietários esperançosos, eles podem ser um sinal de alerta de que estão querendo comprar na hora errada. Para os actuais proprietários, no entanto, há motivos para comemorar, pois isso provavelmente significa que o valor da sua própria propriedade aumentou.

Com o aumento das hipotecas e dos preços, não é surpresa que a acessibilidade tenha diminuído em comparação com as fases iniciais da pandemia.

Existem várias avaliações de acessibilidade que pintam um quadro semelhante. Um estudo da Associação Nacional de Corretores de Imóveis descobriu que a acessibilidade caiu mais de 33% somente entre 2021 e 2023.

O indicador da Reserva Federal de Atlanta mostrou que a viabilidade económica da aquisição de casa própria caiu mais de 36% em comparação com Abril, o pico da pandemia no Verão de 2020.

O Fed de Atlanta também acompanha isso observando a parcela da renda que o americano médio precisa para pagar uma casa média. A nível nacional, foi recentemente exigido 43% do rendimento, valor significativamente superior à marca de 30% que é considerada o limiar de acessibilidade. Em meados de 2021, foi considerado inacessível ou superior a 30%.

O Fed de Atlanta também explica as razões da actual falta de acessibilidade ao crédito. Embora aumentos salariais significativos tenham ajudado a encher as carteiras nos últimos anos, o banco descobriu que o impacto negativo das taxas de juro e dos preços de tabela mais elevados supera em muito os benefícios de um salário maior.

Embora as taxas hipotecárias sejam actualmente elevadas, uma equipa da Agência Federal de Financiamento da Habitação descobriu que apenas uma pequena parcela dos mutuários está realmente presa a estas taxas elevadas.

Quase 98 por cento das hipotecas estavam abaixo da taxa de juros média no quarto trimestre do ano passado, concluiu a FHFA. Com quase 69 por cento, a taxa de juro ficou 3 pontos percentuais abaixo desta média.

Existem duas razões principais pelas quais uma proporção tão pequena de inquiridos paga taxas de juro actuais. A razão mais óbvia é que o mercado imobiliário esteve aquecido durante os períodos de taxas de juro baixas, mas arrefeceu significativamente durante o actual período de custos de financiamento mais elevados.

A outra resposta é a corrida ao refinanciamento quando as taxas estavam abaixo ou perto de 3% no início da pandemia. Isso permitiu que pessoas que já eram proprietárias de casas aproveitassem essas taxas de juros relativamente baixas.